Zoeken
|
Pagina navigatie
[ Verbergen ]
|
Erfpacht
Erfpacht is een zakelijk recht, een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt).
De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij mag de grond in erfpacht voorzien van een opstal en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht (inclusief de opstal) te verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (BW), Titel 7.
Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de bloot eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht.
Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor. Door de lange looptijd kan een vaste canon geleidelijk relatief laag worden. Hoe lager de canon en hoe langer de resterende looptijd, hoe waardevoller het recht van erfpacht. In de praktijk wordt de erfpacht verlengd als de looptijd is verstreken, maar de canon kan aanzienlijk hoger worden. De (blote) eigenaar kan zo uiteindelijk profiteren van de waardestijging van de grond.
Oorspronkelijk komt het recht van erfpacht voor in de landbouw, waar het nu ook nog veel wordt toegepast als agrarische erfpacht. Deze erfpachtovereenkomsten worden aangeboden door particuliere en institutionele beleggers in landbouwgrond. In veel gevallen kwalificeren deze contracten als geïndexeerde geldleningen, waardoor fiscale voordelen ontstaan. In de provincie Groningen bestaat nog een variant waarbij sprake is van een eeuwigdurend recht van erfpacht, het recht van beklemming.
Later werd het recht ook gehanteerd door een aantal gemeentes. Deze wilden op deze wijze invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkeling van hun gemeente. Door bouwkavels uit te geven in erfpacht en niet in eigendom profiteert de gemeente dan ook van de waardestijging.
Volgens het IMF (2008) zijn de huizenprijzen in Nederland 30 procent te hoog. Er worden steeds vaker constructies aangeboden waarbij een woning die eerst te koop stond met eigen grond nu met een lagere prijs te koop staat, maar met een canon van bijvoorbeeld 200 of 300 euro per maand. Het gaat hierbij vaak om particuliere erfpacht of erfpacht bij gespecialiseerde commerciële bureaus. De Nederlandse banken zijn terughoudend wat betreft het verstrekken van hypotheken voor huizen op erfpacht. De lastige wederverkoopbaarheid en onzekerheid over een stabiele canon zijn daar debet aan. Vooralsnog is de canon wel fiscaal aftrekbaar.
De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij mag de grond in erfpacht voorzien van een opstal en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht (inclusief de opstal) te verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (BW), Titel 7.
Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de bloot eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht.
Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor. Door de lange looptijd kan een vaste canon geleidelijk relatief laag worden. Hoe lager de canon en hoe langer de resterende looptijd, hoe waardevoller het recht van erfpacht. In de praktijk wordt de erfpacht verlengd als de looptijd is verstreken, maar de canon kan aanzienlijk hoger worden. De (blote) eigenaar kan zo uiteindelijk profiteren van de waardestijging van de grond.
Oorspronkelijk komt het recht van erfpacht voor in de landbouw, waar het nu ook nog veel wordt toegepast als agrarische erfpacht. Deze erfpachtovereenkomsten worden aangeboden door particuliere en institutionele beleggers in landbouwgrond. In veel gevallen kwalificeren deze contracten als geïndexeerde geldleningen, waardoor fiscale voordelen ontstaan. In de provincie Groningen bestaat nog een variant waarbij sprake is van een eeuwigdurend recht van erfpacht, het recht van beklemming.
Later werd het recht ook gehanteerd door een aantal gemeentes. Deze wilden op deze wijze invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkeling van hun gemeente. Door bouwkavels uit te geven in erfpacht en niet in eigendom profiteert de gemeente dan ook van de waardestijging.
Volgens het IMF (2008) zijn de huizenprijzen in Nederland 30 procent te hoog. Er worden steeds vaker constructies aangeboden waarbij een woning die eerst te koop stond met eigen grond nu met een lagere prijs te koop staat, maar met een canon van bijvoorbeeld 200 of 300 euro per maand. Het gaat hierbij vaak om particuliere erfpacht of erfpacht bij gespecialiseerde commerciële bureaus. De Nederlandse banken zijn terughoudend wat betreft het verstrekken van hypotheken voor huizen op erfpacht. De lastige wederverkoopbaarheid en onzekerheid over een stabiele canon zijn daar debet aan. Vooralsnog is de canon wel fiscaal aftrekbaar.
Erfpachtwet in Nederland
+
Banken hanteren sinds 2010 strengere regels bij het verstrekken van hypotheken op woningen op particuliere erfpacht. Alleen nieuwe erfpachtcontracten uitgegeven vanaf 1-1-2013 voor onbepaalde tijd komen nog in aanmerking voor een hypotheek. Deze contracten moeten wel voldoen aan de "bancaire richtlijn financiering erfpachtrechten" van de Nederlandse Vereniging van Banken. Contracten voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld 30 of 49 jaar, vallen hier niet onder, bestaande contracten voor bepaalde tijd uitgegeven voor 1-1-2013 komen wel voor hypothecaire financiering in aanmerking als de voorwaarden voldoen aan de criteria voor financierbaarheid van de Nederlandse Vereniging van Banken. Banken hebben hiertoe besloten omdat ze vrezen dat de grondeigenaar forse verhogingen doorvoert waardoor er betalingsproblemen van de erfpachter ontstaan. Eigenaren van woningen op erfpacht die hun huis willen verkopen lopen steeds vaker tegen deze beperking aan. Het huis blijkt in veel gevallen onverkoopbaar doordat nieuwe aspirant-kopers de financiering niet rond krijgen. Diverse belangenorganisaties als de De Nederlandse Vereniging van Erfpachters, Nederlands instituut voor Erfpacht, Vereniging Eigen Huis en de stichting Gedupeerden Particuliere Erfpacht maken zich sterk voor deze doelgroep. Ze pleiten voor de invoering van een erfpachtwet. "Door invoering van een erfpachtwet zullen alle erfpachtcontracten aan minimale criteria moeten voldoen en kunnen banken woningen op erfpacht weer op normale wijze financieren."
Erfpacht bij gemeenten in Nederland
+
De Nederlandse gemeenten die vasthouden aan hun erfpachtstelsel doen dat mede om grondspeculatie tegen te gaan en de waardestijging van de grond aan de gemeenschap (de gemeente) ten goede te laten komen.
De volgende gemeenten in Nederland hanteren nog een erfpachtsysteem (stand van zaken 2005):
Deze gemeente stapt af van het erfpachtsysteem en biedt het grondbezit grotendeels te koop aan (stand van zaken 2005):
Deze gemeente zal een stelsel van erfpacht en eigendom invoeren (stand van zaken 2005):
Den Haag voert per 1 april 2008 een nieuw stelsel van erfpacht en eigendom in. De eigenaren kunnen hun grond tegen 5 procent van 55 procent van waarde van de bebouwde grond kopen om de eeuwigdurende erfpacht in eigendom om te zetten. Voor grotere kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen die ruimte van vanaf 100 m2 hebben en gebieden die nog geen actuele bestemming hebben blijft de erfpacht van kracht.
Uiteraard zijn er nog wel diverse gemeentes waar de bestaande erfpacht nog doorloopt, bijvoorbeeld omdat de eigenaren niet zijn ingegaan op een voorstel tot afkoop.
De volgende gemeenten in Nederland hanteren nog een erfpachtsysteem (stand van zaken 2005):
- Amsterdam (De gemeente Amsterdam heeft sinds 1 juli 2016 naast tijdelijke en voortdurende erfpacht, ook eeuwigdurende erfpacht.)
- Diemen
- Hendrik-Ido-Ambacht
- Utrecht
Deze gemeente stapt af van het erfpachtsysteem en biedt het grondbezit grotendeels te koop aan (stand van zaken 2005):
- Alkmaar
- Arnhem
- Binnenmaas (Update: 2014 (Alleen voor agrarische grond))
- Delft
- 's-Hertogenbosch
- Den Helder
- Eindhoven
- Dordrecht
- Gouda
- Groningen
- Haarlem
- Harlingen
- Leiden
- Leeuwarden
- Maastricht
- Middelburg
- Nijmegen
- Purmerend
- Rotterdam
- Schiedam
- Spijkenisse
- Terneuzen
- Zaanstad
- Zandvoort (Update: 2010)
- Zwolle
Deze gemeente zal een stelsel van erfpacht en eigendom invoeren (stand van zaken 2005):
- Den Haag
Den Haag voert per 1 april 2008 een nieuw stelsel van erfpacht en eigendom in. De eigenaren kunnen hun grond tegen 5 procent van 55 procent van waarde van de bebouwde grond kopen om de eeuwigdurende erfpacht in eigendom om te zetten. Voor grotere kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen die ruimte van vanaf 100 m2 hebben en gebieden die nog geen actuele bestemming hebben blijft de erfpacht van kracht.
Uiteraard zijn er nog wel diverse gemeentes waar de bestaande erfpacht nog doorloopt, bijvoorbeeld omdat de eigenaren niet zijn ingegaan op een voorstel tot afkoop.
Erfpachtwet in België
+
In België wordt de erfpacht geregeld door een wet van 10 januari 1824, een van de weinige wetten uit de tijd van het Verenigd Koninkrijk der Nederlanden die nog altijd onveranderd geldend is.
Erfpacht heeft 3 belangrijke kenmerken : er is een minimum en een maximumduur van 27 tot 99 jaar. In de openbare sector stopt de erfpacht vaak na het aflopen dan deze termijn met als direct gevolg dat de onroerende goederen terugkeren naar de grondeigenaar in tegenstelling tot de private sector waar men dikwijls een erfpacht toekent voor periodes van 99 jaar, die daarna door een nieuwe notariële akte wordt vernieuwd. Stilzwijgende verlenging na het verstrijken van de periode van 99 jaar is niet toegestaan.
Erfpacht komt vaak voor de in de openbare sector met als bedoeling historische panden in stand te kunnen houden. Veel voorkomende gevallen zijn: begijnhoven of oude pastorijwoningen. In de private sector kan erfpacht de mogelijkheid bieden om onroerende goederen aan een lagere prijs op de markt te brengen gezien het grondaandeel hier niet mee verkocht wordt.
Erfpacht kan enkel gesteld worden op onroerende goederen (woningen, appartementen, ezv). Het erfpachtrecht geeft de erfpachter de mogelijkheid om gedurende de periode van de erfpacht de onroerende goederen te benutten in de ruimste zin van het woord (hypotheek, schenking en dergelijke meer).
De erfpachter betaalt een canon aan de grondeigenaar voor het 'gebruik ', zijnde het genot van de grond, welke canon fiscaal in bepaalde omstandigheden kan worden benut. De erfpacht wordt notarieel vastgelegd in een officiële akte door een notaris in België.
De registratierechten op erfpacht worden door de wet van 1824 bepaald op 2% op het gene waar een erfpacht opgezet wordt.
Erfpacht heeft 3 belangrijke kenmerken : er is een minimum en een maximumduur van 27 tot 99 jaar. In de openbare sector stopt de erfpacht vaak na het aflopen dan deze termijn met als direct gevolg dat de onroerende goederen terugkeren naar de grondeigenaar in tegenstelling tot de private sector waar men dikwijls een erfpacht toekent voor periodes van 99 jaar, die daarna door een nieuwe notariële akte wordt vernieuwd. Stilzwijgende verlenging na het verstrijken van de periode van 99 jaar is niet toegestaan.
Erfpacht komt vaak voor de in de openbare sector met als bedoeling historische panden in stand te kunnen houden. Veel voorkomende gevallen zijn: begijnhoven of oude pastorijwoningen. In de private sector kan erfpacht de mogelijkheid bieden om onroerende goederen aan een lagere prijs op de markt te brengen gezien het grondaandeel hier niet mee verkocht wordt.
Erfpacht kan enkel gesteld worden op onroerende goederen (woningen, appartementen, ezv). Het erfpachtrecht geeft de erfpachter de mogelijkheid om gedurende de periode van de erfpacht de onroerende goederen te benutten in de ruimste zin van het woord (hypotheek, schenking en dergelijke meer).
De erfpachter betaalt een canon aan de grondeigenaar voor het 'gebruik ', zijnde het genot van de grond, welke canon fiscaal in bepaalde omstandigheden kan worden benut. De erfpacht wordt notarieel vastgelegd in een officiële akte door een notaris in België.
De registratierechten op erfpacht worden door de wet van 1824 bepaald op 2% op het gene waar een erfpacht opgezet wordt.
Erfpacht in Duitsland
+
Erfpachtcontracten zijn in Duitsland bij wet verboden. Er bestaat wel een Erbbaurecht maar dat vertoont een veel grotere gelijkenis met het recht van opstal.
Licentie: CC BY-SA 3.0 - Auteur(s): Serassot - changed and improved by Noorland Juristen.
© Copyright 2007 - , Noorland Juristen