Gebreken woning

Veel vragen over koop gaan met name over gebreken aan een woning. Juist hierbij gaat het al snel om aanzienlijke bedragen en het mag geen wonder zijn dat juist in dit soort gevallen een koper naar de rechter stapt. Welke regels gelden nu bij de beoordeling van de vraag of een verkoper wel of niet deugdelijk heeft gepresteerd bij de verkoop van de woning.

De sleutelbepaling wordt op de eerste plaats gegeven in artikel 7:17, het deel van het burgerlijk wetboek dat gaat over non-conformiteit van een zaak. De hoofdregel is dat een zaak moet voldoen aan de overeenkomst. In lid 2 van dat artikel wordt die algemene bepaling verduidelijkt: Een koper mag verwachten dat een zaak de eigenschappen heeft die wezenlijk zijn voor het normaal gebruik van de zaak normaal te gebruiken en voor gebruik dat specifiek in de overeenkomst is voorzien. Bij de beoordeling of een zaak die wezenlijke eigenschappen bevat zijn van belang de aard van de zaak en de mededelingen van de koper. Uit de jurisprudentie kunnen de volgende voorbeelden worden geput:

Aard van de woning

Bijvoorbeeld: Vooropgesteld wordt het volgende. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. LJN: AS6049
Bij de koop van een huis, ook van een huis van 100 jaar oud, mag een koper er in beginsel van uitgaan dat de constructie voldoet en dat het huis in die zin voor bewoning geschikt is. Wat daarover in het Bouwbesluit aan regels is gesteld voor "bestaande bouw" kan als leidraad dienen voor de aan een woning te stellen eisen en in dat verband voor de beoordeling of een woning al dan niet voor normaal gebruik (bewoning) geschikt is. Zie: AS6049
Daarmee lijdt de woning aan een wezenlijk gebrek dat aan een normaal gebruik als woning in de weg staat. Dat gebrek dient immers op niet te lange termijn te worden aangepakt, wil de constructie van het dak niet met ondergang bedreigd worden. Een verkoper van een woning dient in beginsel voor de degelijkheid van de dakconstructie - het vrij zijn van aantasting door houtworm en boktor - in te staan Hof Arnhem 18-3-2008 LJN: BD1170.
Wat de aanwezigheid van schimmel betreft is het hof van oordeel dat dit in dit geval niet een wezenlijk gebrek vormt, nu de schimmel blijkbaar alleen de muurplanken heeft aangetast. Bij een zo oude, in authentieke staat verkerende, woning als deze zal de koper er - zonder meer - rekening mee moeten houden dat houten delen die bloot hebben gestaan aan inwerking door vocht, zoals muurplanken maar ook kozijnen, in de loop der jaren door schimmel zijn aangetast. Hof Arnhem 18-3-2008 LJN: BD1170

Mededelingen van de koper

Bijvoorbeeld: Gelet op het bepaalde in lid 1 dienen verkopers bij hen bekende eigenschappen die het normaal gebruik verhinderen te melden. Dit betekent dat bij de mededelingsplichten van de koper geldt dat een koper mag vertrouwen dat de verkoper hem meedeelt dat een woning eigenschappen mist die nodig zijn voor een normaal gebruik.
In de standaard NVM-akte wordt doorgaans gesteld dat de woning de eigenschappen bezit voor het normale gebruik als woning. Een dergelijke mededeling bevat een garantie waarmee een verkoper ook in staat voor eigenschappen die hij niet kende.
Bijvoorbeeld: Het hof oordeelt verder over deze twee grieven als volgt. [appellant] heeft terecht opgemerkt dat de omstandigheid dat hij voornemens was de woning te renoveren voor de beoordeling niet van belang is. Dat kan hem evenwel niet baten. Er kan niet vanuit worden gegaan dat [geïntimeerde] de - achter de betimmering verborgen - aantasting van de dakconstructie door houtvernielers heeft gekend of geacht moet worden te hebben gekend. [appellant] heeft dat wel met zoveel woorden gesteld, maar [geïntimeerde] heeft het gemotiveerd betwist en [appellant] heeft op dit punt geen voldoende specifiek bewijs aangeboden. BD1170, Gerechtshof Arnhem
Bijvoorbeeld: Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen. Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. LJN: AS6049.

Samenvattend kan gesteld worden dat indien een normaal gebruik als woonhuis wordt gegarandeerd een koper er ook bij een ouder huis vanuit moet gaan dat hij op korte termijn zal worden geconfronteerd met herstelwerkzaamheden maar hij geen structurele bouwkundige gebreken hoeft te verwachten die diep ingrijpen in het woongenot. Bij de mededelingen van de koper mag de verkoper ervan uitgaan de koper wezenlijke en bij hem bekende gebreken aan de koper zal melden. Dit betekent dus dat in veel procedures de vraag draait of de verkoper bekend was met de gebreken of dat hij die redelijkerwijs behoorde te kennen. Dat is van belang omdat bij het aantonen daarvan de verkoper zich er niet op kan beroepen dat de koper beter uit zijn ogen had moeten kijken. Daarnaast is van belang de vraag welk gebruik de verkoper garandeert. Denk hierbij aan de gebruikelijke bepaling dat het huis kan worden gebruikt als woning. Ook hierover is vanzelfsprekend veel jurisprudentie verschenen.

Koper moet opletten

Met behulp van de checklist krijgt u al een indruk van de dingen die u moet weten over de woning. Het is echter wel van belang goed door te vragen over de woning. Op het moment dat u denkt dat u een ontwijkend antwoord krijgt zult u zeker door moeten vragen. Dit doorvragen is van belang om eventuele verborgen gebreken op te sporen. Voor zover u ze niet ontdekt door het stellen van vragen kunt u in ieder geval later stellen dat u voldaan heeft aan uw onderzoeksplicht en kunt u de verkoper wellicht aansprakelijk stellen voor het verborgen gebrek. Het ligt natuurlijk voor de hand dat u alle kamers bekijkt, maar probeer werkelijk niets over te slaan in de woning. Vraag of u ook in eventuele inbouwkasten mag kijken, op de zolder en in de schuur en werp een vlugge blik in de kruipruimte of kelder. Op deze manier kunt u wellicht tijdig achter een aantal gebreken komen en staat u later niet voor nare verrassingen. Vergeet ook zeker niet voor of na de bezichtiging de buitenkant van de woning aandachtig te bestuderen. In welke staat verkeert het dak, de kozijnen, het schilderwerk en het metselwerk.