Huurovereenkomst

De huurder en de verhuurder maken afspraken over de huur van een woning. Soms blijft het bij een mondelinge afspraak. Verstandiger is het om de afspraken vast te leggen in een schriftelijk huurovereenkomst. Zo kan er
achteraf geen misverstand over de afspraken ontstaan.

Inhoud huurovereenkomst

In een huurovereenkomst staan afspraken tussen huurder en verhuurder. Er moet bijvoorbeeld in staan of het een contract voor bepaalde of onbepaalde tijd is, hoe hoog de huur is en op welke datum de huur jaarlijks
verhoogd wordt.

Geliberaliseerde huurovereenkomsten

Als de beginhuur in de huurovereenkomst hoger is dan een bepaald grensbedrag, is
de huurovereenkomst geliberaliseerd. Het gaat dan om een duurdere huurwoning.
Het puntensysteem voor een maximale huurprijs geldt dan niet. De verhuurder kan
zelf met de huurder de huurprijs bepalen. Het grensbedrag heet de
liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens wordt elk jaar per 1 januari
aangepast. Voor 2011 is de liberalisatiegrens 652,52. Per 1 januari 2012 is
dit 664,66.

Let op: de huurliberalisatie geldt alleen voor zelfstandige woningen. De huurliberalisatie geldt niet voor kamerhuur, woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

Regels voor geliberaliseerde huurovereenkomsten

Bij een geliberaliseerd huurovereenkomst gelden minder regels dan voor een gereguleerd huurovereenkomst. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt:

Het puntenstelsel en de maximale huurprijsgrenzen zijn niet van toepassing.
De verhuurder hoeft zich niet te houden aan het wettelijke maximale huurverhogingpercentage.
De verhuurder mag de huurprijs maximaal 1 keer in de 12 maanden verhogen.
Een tussentijdse huurverhoging na verbetering van de woning is wel toegestaan.
De verhuurder is niet verplicht de huurder binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van de huurverhoging.
De huurder en verhuurder kunnen de Huurcommissie niet inschakelen bij conflicten. Dit kan alleen als in het huurovereenkomst staat dat conflicten wl aan de Huurcommissie kunnen worden voorgelegd. De huurder en verhuurder kunnen ook de rechter inschakelen.
De huurder kan aan de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen in de eerste 6 maanden. Op grond van het puntensysteem bepaalt de Huurcommissie wat de maximale huurprijs is. Het kan gebeuren dat de Huurcommissie dan een maximale huurprijs vaststelt die onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval is het huurovereenkomst niet langer geliberaliseerd.

Regels voor onderhoud

Huurder en verhuurder hebben elk een eigen verantwoordelijkheid voor onderhoud, reparatie en vervanging aan onderdelen van de huurwoning.

Over het algemeen geldt:

Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder, grote reparaties en groot onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder;
Bij kleine reparaties moet de huurder makkelijk erbij kunnen en de reparatie moet weinig kosten met zich mee brengen. Zo niet, dan is de reparatie alsnog voor rekening van de verhuurder;
De huurder moet de verhuurder toegang tot de huurwoning geven, zodat de verhuurder het onderhoud of de reparatie kan uitvoeren.

U vindt hier een overzicht van de soorten onderhoud die de huurder dan wel de verhuurder moet uitvoeren. In een huurovereenkomst kunnen geen bepalingen worden opgenomen die van dit overzicht afwijken in het nadeel van de huurder.

Onderhoud aan:	Rekening huurder	Rekening verhuurder
Schilderwerk	Het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnen houtwerk en zo nodig behangen van binnenmuren	Buitenschilderwerk
Voorbereidende werkzaamheden voor het schilderwerk	Plamuren, opvullen van gaatjes, butsen, het dichten van geringe krimpscheuren
Kleine werkzaamheden	Het vastzetten en vastschroeven van o.a. loszittende onderdelen bv. trapleuningen, deurknoppen, drempels, elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten
Onderdelen en bestanddelen woonruimte	Vervanging en vernieuwing van o.a. kraanleertjes en onderdelen van kranen, deurknoppen, sloten, hang- en sluitwerk, vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten, garnituur voor douche- en toiletruimte, garnituur wc, elektrische schakelaars en wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken
Scharnieren, sloten, kranen etc.	Gangbaar houden, regelmatig controleren van de beweegbaarheid, olin, smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen	Grote reparaties, vervanging
Bevriezing	Voorzieningen ter voorkoming (van reparatie aan) bevriezing van kranen
Verlichting	Vervanging van lampen in gemeenschappelijke ruimten en aan de buitenzijde van de woonruimte	Reparaties en vervanging van armaturen
Ruiten en ingebouwde spiegels	Vervanging van beschadigde en kapotte ruiten en spiegels indien de kosten gering zijn
Technische installaties binnen de woning	O.a. het ontluchten en bijvullen van cv-installatie, het opnieuw opstarten van de cv-installatie na uitval, het vervangen van filters en schoonhouden van roosters, voor zover de kosten gering zijn en er daarvoor geen specialistischekennis vereist is	Reparaties, controle, vervanging
Tochtwering	Het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen voor zover de kosten gering zijn
Onderdelen gelegen buiten de woning	O.a. vervanging en vernieuwing van onderdelen van brievenbus, buitenlamp, carport, vlaggenstokhouder voor zover de kosten gering zijn	Vervanging bij slijtage
Tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen	Bij eerste bewoning aanleg tuin of erf. Daarna egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde. Regelmatig maaien van het gras. Regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van de opritten, toegangspaden, en terrassen. Het vervangen van gebroken tegels. Regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. Het vervangen van beplanting die is doodgegaan. Het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten afscheidingen. Het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen. Regelmatig verven of beitsen van erfafscheidingen	Bij eerste bewoning aanleg opritten en toegangspaden en aanbrengen eenvoudige erfafscheiding. Grote reparaties, vervanging
Schoorstenen, afvoer- en ventilatiekanalen	Schoonmaken, vegen en ontstoppen indien bereikbaar door huurder	Grote reparaties, vervanging
Riool	Schoonhouden en ontstoppen van het binnenriool tot het aansluitpunt vanuit het woongedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel het hoofdriool voor zover de riolering door huurder bereikbaar
Vuilstortkoker. Vuilniscontainerruimte	Schoonhouden en zo nodig ontstoppen van de vuilstortkoker. Schoonhouden van de vuilniscontainerruimte. In beide gevallen voor zover voor de huurder bereikbaar	Reparaties
Woonruimte gedeelte en gemeenschappelijke ruimte	Schoonhouden
Ruiten, kozijnen, deurposten, geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen	Wassen en schoonhouden van binnen en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen. Voor zover voor de huurder bereikbaar
Ongedierte	Het bestrijden van vlooien, mieren, wespen, luizen e.d. Voor zover kosten gering zijn	Het bestrijden van kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen (t.g.v. overmacht)
Goten en regenafvoeren	Regelmatig schoonhouden. Voor zover voor huurder bereikbaar	Vervanging en reparaties
Zwerfvuil	Regelmatig verwijderen
Graffiti	Verwijderen voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voor zover voor huurder bereikbaar
Zink- en beerputten en septictanks	Legen	Vervanging en reparaties

Huurovereenkomst